Bij akte van 26 augustus 2022, geregistreerd op 1 september 2022, kocht de maatschap T een onroerend goed gelegen te 8300 Knokke-Heist, voor de totale prijs van 5.700.000 EUR.

De betreffende maatschap bestaat uit 4 aandeelhouders:

• De heer V D voor 49,9988%
• Mevrouw V M voor 49,9988%
• De heer V T voor 0,0012%
• De heer H P voor 0,0012%

De aankoop werd opgesplitst in 2 delen:

• de grond: 3.557000 EUR
• de constructie: 2.143.000 EUR (excl. BTW)

De verkoop viel derhalve onder toepassing van 2 verschillende belastingstelsels, m.n. enerzijds de BTW wetgeving voor wat betreft de constructie en anderzijds de registratiebelasting voor wat betreft de verkoop van de grond.

In de aankoopakte werd door de belastingplichtige de heer V D (voor wat betreft de registratiebelasting) om toepassing gevraagd van het verlaagd tarief van 3% van art. 2.9.4.2.11 VCF.

Op 10 augustus 2022 werd door VLABEL aan de notaris meegedeeld dat er geen beroep kon worden gedaan op het verlaagd tarief van art. 2.9.4.2.11 VCF aangezien het gaat over de verkoop van een grond, waarop registratiebelasting van 12% van toepassing is.

De belastingplichtige argumenteert dat voor zijn aandeel in de grondwaarde toepassing moet worden gemaakt van het verlaagd tarief van 3% registratiebelasting in de plaats van de aangerekende 12%. Hij stelt dat art. 2.9.4.2.11 VCF dient toegepast te worden en dat het betrokken pand zijn enige woning is en hij zich hier binnen de termijn heeft gedomicilieerd. Hij heeft hieromtrent uitdrukkelijk verzocht in de aankoopakte. Verder stelt de belastingplichtige dat pas op 20 december 2022 (derhalve na de aankoopakte) een wijziging in art. 2.9.4.2.11 §5 VCF werd doorgevoerd, waarbij thans uitdrukkelijk wordt verwezen naar “het bijhorende terrein”. Volgens de zienswijze van de belastingplichtige is het pas sinds december 2022 dat het verlaagde tarief niet kan worden toegepast op de grond. De belastingplichtige is van oordeel dat onder het oude artikel de verlaagde registratiebelasting wel kon worden toegepast op de aankoop van grond.

De rechtbank stelt vast dat uit de opstalovereenkomst van 24 september 2021 blijkt dat de oude villa, die de vennootschappen NV D en BV I destijds samen met de grond hadden aangekocht op 23 september 2020 reeds was afgebroken. De NV D en BV I zijn op dat ogenblik enkel eigenaar van een bouwgrond, waardoor er op 26 augustus 2022 twee groepen verkopers zijn: de vennootschappen NV D en BV I en BV P voor de bouwgrond en de maatschap S voor de constructies.

In de aankoopakte van 26 augustus 2022 wordt een duidelijk onderscheid gemaakt tussen de grondwaarde en de constructiewaarde. Voor de constructiewaarde wordt het BTW stelsel toegepast en voor de grondwaarde wordt de registratiebelasting toegepast. Art. 2.9.4.2.11 VCF is immers niet van toepassing op de aankoop van grond. Het artikel verwijst uitdrukkelijk naar “een woning”. Voor de aankoop van grond kan geen toepassing worden gemaakt van het verlaagd tarief.

Verder verwijst de rechtbank naar artikel 5, derde streepje, van de artikelsgewijze bespreking van de memorie van toelichting: “Wanneer een aankoop aanleiding geeft tot de heffing van zowel de BTW voor de constructies, als het verkooprecht voor het terrein of de grondaandelen, kan het nieuwe tarief van 7% niet toegepast worden. Een dergelijke aankoop zal dus worden beschouwd als de aankoop van een bouwgrond die onder het tarief van 10% valt. Het aangekochte goed zal immers niet altijd beantwoorden aan de definitie van ‘woning’. En wanneer het voorwerp van de overdracht een nieuwe woning is, onderworpen aan de toepassing van de BTW heeft het met verkooprecht belaste gedeelte van de belastbare grondslag geen betrekking op de volledige overeengekomen waarde of verkoopwaarde van het aangekochte goed maar enkel op de waarde van de grond of grondaandelen.”

De rechtbank is van oordeel, op grond van de hierboven gemaakte overwegingen, dat de decreetgever bij een gesplitste aankoop, enerzijds de grond onder het stelsel van de registratiebelasting valt en anderzijds de constructies onder de toepassing vallen van het W.BTW. Een gesplitste verkoop valt dus niet onder de toepassing van het voordeeltarief.

Des te meer daar het oude art. 2.9.4.2.11 VCF (van toepassing op 26 augustus 2022, datum akte) in paragraaf 1 enkel verwijst naar een woning. Paragraaf 2 maakt melding van een grond:

§1 In afwijking van art. 2.9.4.1.1 bedraagt het verkooprecht 3% voor overeenkomsten houdende zuivere aankoop, waarbij door een of meer natuurlijke personen samen en gelijktijdig de geheelheid volle eigendom van een woning wordt verkregen om er hun hoofdverblijfplaats te vestigen.

§2 Om het verlaagde tarief, vermeld in paragraaf 1, te kunnen toepassen moeten alle volgende voorwaarden vervuld zijn:

1° de verkrijger is op de datum van de authentieke aankoopakte niet voor de geheelheid volle eigenaar van een andere woning of bouwgrond. Als er verschillende verkrijgers zijn, zijn ze op de vermelde datum niet samen voor de geheelheid volle eigenaar van een andere woning of bouwgrond.

Volgens de rechtbank is het duidelijk dat het verlaagd tarief in de registratiebelasting enkel kan toegepast worden op een woning.