Bij akte van 19.06.2006 werd een recht van opstal verleend op een aantal percelen gelegen te M. door nv T aan bv N. Dit voor een termijn van 30 jaar.

Op 18.07.2016 (bij akte van 26.05.2021) wordt het recht van opstal vroegtijdig beëindigd door faillissement van de opstalhouder bv N.

In de onderliggende opstalovereenkomst werd het volgende bepaald:

“Het onderhavig contract wordt van rechtswege ontbonden op kosten van de opstalhouder indien het de opstalgever behaagt, door het enkel gevolg van een bevel of een ingebrekestelling, in de volgende gevallen:

(…) het contract van rechtswege wordt ontbonden indien de vennootschap die opstalhouder is, failliet verklaard wordt of indien zij ontbonden wordt.”

Daarnaast wordt in de overeenkomst een regeling uitgewerkt in het geval van ontbinding die geldt “onverminderd elke schadevergoeding”. De regeling komt erop neer dat aan de opstalgever de keuze wordt aangereikt tussen (1) het weerhouden van de prijs van de gebouwen die door een deskundige wordt bepaald en (2) de opstalhouder verplichten de toestand in zijn oorspronkelijke staat te herstellen.

Er wordt een deskundige aangesteld die de opstallen heeft geschat tegen een waarde van 800.000 EUR bij schattingsverslag van 14.12.2016.

Bij de akte van beëindiging opstal werd vervolgens een vergoeding voor een bedrag van 910.000 EUR vastgesteld.

De vergoeding werd betaald aan de curator van de opstalhouder bv N.

De vergoeding werd door VLABEL deels onderworpen aan het verkooprecht. Er werd registratiebelasting geheven op een bedrag van 800.000 EUR. Dit bedrag is volgens VLABEL gelijk aan de onderhandse verkoopwaarde zoals blijkt uit het schattingsverslag van 14.12.2016 alsmede de akte vaststelling einde opstalrecht dd. 12.05.2021. Het saldo van 110.000 EUR dient, volgens VLABEL, aanzien te worden als een schadevergoeding.

De rechtbank merkt op dat een aantal voorwaarden dienen vervuld te zijn opdat de heffing van het verkooprecht kan worden toegepast, met name:

• overeenkomst ten bezwarende titel
• houdende de overdracht
• met betrekking tot eigendom of vruchtgebruik
• van in het Vlaams Gewest gelegen onroerende goederen.

Volgens de belastingplichtige is het bedrag van 800.000 EUR alsook het bedrag van 110.000 EUR een vergoeding (een opsplitsing werd gemaakt door VLABEL) die kadert in de uitdoving van het opstalrecht en het (vervroegd) verlies ervan compenseert, zonder dat er van enige overdracht sprake is. Het evenredig verkooprecht is niet van toepassing doch het algemeen vast recht. VLABEL daarentegen gaat ervan uit dat partijen op 12.05.2021 een overeenkomst houdende overdracht onder bezwarende titel van gebouwen hebben gesloten.

De rechtbank stelt vast dat in de notariële akte tot vaststelling van de beëindiging van het recht van opstal dd. 12.05.2021 de volgende clausule is opgenomen: “De partijen bevestigen en aanvaarden dat het recht van opstal (…) van rechtswege is ontbonden overeenkomstig punt 7.c van voormelde opstalakte gelet op de faling van de BV N bij vonnis van de rechtbank van Koophandel te Antwerpen afdeling Tongeren dd. 18.07.2016 en de ingebrekestelling die partij A op 04.01.2018 aan partij B heeft verstuurd. Aldus is dit opstalrecht beëindigd op 04.01.2018 zodat dit vanaf bedoelde datum heeft opgehouden te bestaan. De grondeigenaar treedt dus vanaf 04.01.2018 uit kracht van wet (meer bepaald op grond van art. 555 BW en van art. 6 van de Wet van 10 januari 1824) in de eigendom van alle gebouwen, werken en beplantingen die door de opstalhouder tijdens de duur van het opstalrecht werden opgericht en uitgevoerd.”

In punt 9 van de opstalakte is opgenomen: “ingeval van ontbinding van het opstalrecht, en onverminderd elke schadevergoeding, heeft de opstalgever het recht en de keuze: a) ofwel de gebouwen weerhouden voor de prijs die door één deskundige wordt bepaald.”

De rechtbank is van oordeel dat de notariële akte tot vaststelling van de beëindiging van het recht van opstal dd. 12.05.2021 enkel de beëindiging van de opstalovereenkomst behelst zoals voorzien is in de opstalakte omwille van het faillissement van de BV N als opstalhouder en de ingebrekestelling van 04.01.2018.

De rechtbank deelt niet de zienswijze van VLABEL die een opsplitsing maakt van het totale bedrag in enerzijds 800.000 EUR en anderzijds 110.000 EUR.

De partijen komen in de notariële akte tot vaststelling van de beëindiging van het opstalrecht dd. 12.05.2021 overeen dat eiseres aan de curator een totale vergoeding van 910.000 EUR dient te betalen voor het verlies van genotsrechten omwille van het vervroegd beëindigen van het recht van opstal.

Uit de betaling van de vergoeding van 910.000 EUR kan VLABEL niet afdoende afleiden dat de gebouwen opgericht door de opstalhouder onder bezwarende titel zijn overgedragen aan eiseres bij overeenkomst. Des te meer daar in de onderhandse overeenkomst van 29.01.2019 met de curator van de BV N niet over een ‘prijs’ wordt gesproken, maar wel over een ‘vergoeding’ n.a.v. de van rechtswege ontbinding van het recht van opstal. Ook in de notariële akte van 12.05.2021 wordt gesproken van een vergoeding voor het verlies aan genotsrechten die de opstalhouder lijdt omwille van het vervroegd beëindigen van het recht van opstal en niet van een prijs voor de gebouwen.

VLABEL legt geen enkel stuk voor waaruit de rechtbank op objectieve wijze zou kunnen afleiden dat partijen op 12.05.2021 een overeenkomst houdende overdracht onder bezwarende titel van gebouwen hebben gesloten. De rechtbank kan ook niet voorbijgaan aan het feit dat de eigendom van de gebouwen al van rechtswege is overgegaan op 04.01.2018, zoals ook uitdrukkelijk wordt bevestigd in de notariële akte van 12.05.2021. Bovendien merkt de rechtbank op dat de vergoeding (910.000 EUR) niet gelijk is aan de venale waarde van de gebouwen, wat nogmaals aantoont dat het blijkbaar niet gaat om een verkoopprijs van de gebouwen.

Bij het beëindigen van het recht van opstal komen de gebouwen die de opstalhouder op de grond van de opstalgever werden opgericht, door natrekking toe aan de grondeigenaar. Uit kracht van de wet wordt de grondeigenaar van rechtswege eigenaar van de gebouwen. Voor de grondeigenaar is er geen sprake van een eigendomsverkrijging, doch het voorwerp van zijn reeds bestaande eigendomsrechten wordt louter uitgebreid. Aangezien niet voldaan is aan de voorwaarde dat een akte (houdende beëindiging van een recht van opstal) als titel geldt van een overeenkomst houdende overdracht, zal dergelijke akte in principe niet onderworpen zijn aan het verkooprecht doch wel aan het algemeen vast recht. Dezelfde principes gelden wanneer het recht van opstal vervroegd wordt beëindigd. Zo wordt bij de vervroegde beëindiging van het opstalrecht de grondeigenaar uit kracht van wet van rechtswege eigenaar van de gebouwen.