VMSW kan een kapitaalsubsidie geven voor de aanleg of de aanpassing van wooninfrastructuur rond sociale woonprojecten. Het Besluit Vlaamse Codex Wonen regelt deze subsidiëring.
Gedaan met laden. U bevindt zich op: Mogelijkheden op jaarbudget Projectfinanciering
Mogelijkheden op jaarbudget
De VMSW verstrekt zowel gesubsidieerde financiering als marktconforme financiering aan woonmaatschappijen.
De VMSW verstrekt zowel gesubsidieerde als marktconforme financiering aan woonmaatschappijen. Gesubsidieerde financiering is doorgaans enkel mogelijk voor investeringen in sociale woningen. Marktconforme financiering is mogelijk voor alle investeringen, dus niet uitsluitend in sociale woningen. Tot slot kunnen woonmaatschappijen ook alle investeringen en andere kosten financieren met hun eigen middelen van de rekening-courant.
Het aanvragen van een financiering voor deze investeringen gebeurt via de aanvraag op Jaarbudget.
1. Gesubsidieerde financiering
U vindt hier een overzicht van de soorten gesubsidieerde financiering. Klik onder de tabel de verschillende financieringen open om meer te lezen.
| Financiering | Sociale huur | Sociale koop | Wie? |
|---|---|---|---|
| FS3-annuïteitenlening |
| / |
|
| FS3-bulletlening met tussenkomst |
| / |
|
| Renteloze leningen |
| / |
|
| SSI (kapitaalsubsidie en ten laste-neming) |
|
|
|
| VKF-subsidies |
| / |
|
| Subsidie innovatie |
| / |
|
Voor de realisatie van sociale huurwoningen verstrekt de VMSW een FS3-lening. Dit is een marktconforme lening met een looptijd van 33 jaar tegen een markt-referentierentevoet (eventueel verhoogd met een marge). Maar de overheid geeft op de datum van jaarlijkse aflossing een tussenkomst waardoor de initiatiefnemer kan genieten van ongeveer -1% rente.
De kapitaalaflossingen van deze marktconforme lening stemmen overeen met de kapitaalaflossingen op een theoretische lening voor hetzelfde bedrag en met dezelfde looptijd, maar met een negatieve rentevoet van -1% waarvan de annuïteiten jaarlijks met 2% toenemen. Op de marktconforme lening wordt een tussenkomst in de leningslast verleend bij elke aflossing op de marktconforme lening, inclusief de tussentijdse vereffening van interesten. De tussenkomst is gelijk aan de verschuldigde rente op een theoretische lening voor hetzelfde bedrag, met dezelfde looptijd en waarvan de annuïteiten jaarlijks met 2% toenemen. Zodra de aflossingsperiode van de marktconforme lening begint te lopen, wordt de tussenkomst verhoogd met 1% van het openstaande af te lossen kapitaal.
Waarvoor is een FS3 lening mogelijk?
De FS3-lening is mogelijk voor de volgende verrichtingen bij huurprojecten:
- Verwervingen
- Nieuwbouw + sloop
- Vervangingsbouw
- Renovatie
- Verbeteringswerken
- Aanpassingswerken
De FS3-lening is bij deze verrichtingen dan zowel voor:
- Verwerving
- Opbouw (kostprijs van de bouw)
- Studiekosten (inclusief eigen personeelskosten ifv de investering)
Belangrijk:
- De FS3-lening wordt pas toegewezen aan het concrete project nadat dit geprogrammeerd is binnen de VMSW (zie programmatiecyclus)
- De FS3-lening wordt pas toegekend op het ogenblik dat de bouwwerken kunnen gegund worden aan de aannemer. Hierdoor moeten de initiatiefnemers alle eerder gemaakte kosten zelf prefinancieren. Deze kosten gaan over de verwerving van de grond, de erelonen van de ontwerpers…
Eigen personeelskosten inbrengen in de FS3-financiering voor de studie en leiding van werkzaamheden
Bij de gunning van bouwwerken wordt in de FS3-lening steeds FS3 voorzien voor het financieren van erelonen en studiekosten.
Op dit moment bedraagt het maximum bedrag aan FS3-studiekosten 10% van het prijsplafond van de bouw zoals berekend op basis van de simulatietabel.
Het gaat om de volgende studiekosten (artikel 5.40, §3 van het Besluit Vlaamse Codex Wonen):
- de studie en de leiding van de werkzaamheden (met inbegrip van kosten van het eigen personeel, binnen het maximum van 10% van het prijsplafond);
- de veiligheids- en de gezondheidscoördinatie;
- het toezicht op de uitvoering van de opdracht;
- het archeologische vooronderzoek;
- keuringen of proeven;
- het houden van de plaatsingsprocedure;
- de asbestinventaris, ingevolge het koninklijk besluit van 16 maart 2006 betreffende de bescherming van de werknemers tegen de risico’s van blootstelling aan asbest;
- de EPB-aangifte, ingevolge het decreet van 22 december 2006 houdende eisen en handhavingsmaatregelen op het vlak van de energieprestaties en het binnenklimaat van gebouwen en tot invoering van een energieprestatiecertificaat en tot wijziging van artikel 22 van het REG-decreet;
- kosten omgevingsvergunning;
- juridische kosten (bijvoorbeeld ontbinding opdracht van de aannemer, ingebrekestellingen, tegensprekelijk plaatsbezoek, ..);
Activeer de mogelijkheid om werkings-/personeelskosten in te brengen
Deze eigen werkings-/personeelskosten voor de studie en leiding van de werkzaamheden moeten in de boekhouding van de WM als investering op het betreffende project zijn geboekt (geactiveerd) om te kunnen inbrengen in de resterende FS3-financiering voor studiekosten.
De activering gebeurt door deze interne kosten vanuit de resultatenrekening over te boeken naar de materiële vaste activa via een boeking in debet op rekeningklasse 27 ‘Vaste activa in aanbouw’ ten opzichte van een boeking in credit op rekeningklasse 72 ‘Geproduceerde vaste activa’.
Om deze kosten te kunnen activeren dient de WM deze mogelijkheid tot activering van toezichts- en administratiekosten opgenomen te hebben onder zijn boekhoudkundige waarderingsregels (artikel 3, §3 van bijlage 1 bij het Boekhoud-MB van 25 augustus 2022).
De wijziging in de waarderingsregels dient goedgekeurd te worden door de RvB van de WM en dient consequent toegepast te worden, d.w.z. éénmaal de keuze gemaakt is voor een berekeningswijze (forfaitair of niet), dient men deze berekeningswijze voor alle werven aan te houden.
Welke werkingskosten
1° de kosten van het toezicht dat de WM als bouwheer uitoefent op de werven in uitvoering;
2° de kosten van de administratieve verwerking van de verrichtingen betreffende de werven in uitvoering;
3° ….
4° de personeelskosten en andere kosten die eraan gerelateerd zijn, van personeelsleden die noodzakelijke werkzaamheden uitvoeren die door een externe firma geleverd zouden worden als ze niet door eigen personeelsleden uitgevoerd zouden worden (bv de kosten van een architect, veiligheidscoördinator of ingenieur die tot het eigen personeel behoort).
Maximaal in te brengen werkings-/personeelskosten
De WM kan bij de eerste twee kosten (1° toezichtkosten en 2° administratiekosten) opteren voor:
- een forfaitaire berekeningswijze
= maximaal 1,5% voor de toezichtkosten en maximaal 0,5% voor de administratiekosten, waarbij het percentage berekend wordt op de bouwkosten incl. niet-aftrekbare btw
- reëel gemaakte kosten
= op basis van verantwoordingsstukken
De verantwoordingsstukken dienen minimaal het volgende te bevatten:- De berekening van de tijd (uitgedrukt in bv. het aantal uren) die besteed is aan het toezicht en de administratie van het betrokken project, alsook de interne verantwoordingsstukken die daarvoor vereist zijn (bv. documenten met tijdsbesteding van de betrokken medewerkers, …);
- De berekening van de kostprijs per tijdseenheid (bv. per uur), alsook de interne verantwoordingsstukken die daarvoor vereist zijn (bv. de personeelskost per uur van de betrokken medewerkers, …)
Praktisch: kosten activeren/opvragen in FIS
Om deze kosten te vereffenen vanuit de FS3-lening naar de rekening-courant, dient de WM in het FIS een projectgebonden elektronische betalingsaanvraag (eBA) type ‘ereloon’ in op het project waarvoor u de interne personeelskosten wil activeren.
Als begunstigde kiest u voor VMSW met het rekeningnummer BE37 3631 2779 6328.
Indien er met het forfait van 2% wordt gewerkt, wordt er geen bijlage toegevoegd,.
Indien er met de reële kostprijs wordt gewerkt, is het van belang om als bijlage de nodige verantwoordingsstukken toe te voegen.
Concreet zal bij de uitbetaling van de eBA het bedrag dus door de VMSW de rekening-courant bij VMSW worden gestort door middel van een uitbetaling op de FS3-lening.
Timing voor het indienen van kosten in FIS
Probeer, in functie van het nog beschikbare bedrag op de FS3-financiering, rekening te houden met eventuele studiekosten die nog betaald moeten worden.
We raden aan om de interne studiekosten pas in te dienen van zodra er een herberekening van het FS3-plafond is gebeurd. Deze herberekening gebeurt altijd nadat de voorlopige oplevering door de VMSW is vastgesteld.
Het is immers mogelijk dat door de prijsherzieningen het FS3-plafond nog toeneemt.
Van zodra u een volledig beeld heeft van alle projectgebonden kosten, is het aan te raden de eigen personeelskosten in te dienen.
Als de initiatiefnemer een verwerving doet en daar moet nog een project op gerealiseerd worden, dan kan hij gebruik maken (geheel of gedeeltelijk) van een tussenkomst van de overheid voor de verwervingskost.
Voor een welbepaald gedeelte van de verwervingskost kan de VMSW een bulletlening op 10 jaar (ook wel renteloze prefinancieringslening genoemd) verstrekken.
Wat houdt de renteloze prefinancieringslening in?
Als de initiatiefnemer een verwerving doet en daar moet nog een project op gerealiseerd worden, dan kan hij gebruik maken (geheel of gedeeltelijk) van een tussenkomst van de overheid voor de verwervingskost.
Voor een welbepaald gedeelte van de verwervingskost kan de VMSW een bulletlening op 10 jaar verstrekken. Aan deze bulletlening is een tussenkomst bij elke betaling van de jaarlijkse interesten op 31 december gekoppeld.
Deze ‘renteloze’ bulletlening is nooit groter dan de helft van het bedrag van de theoretische verwervingssubsidie.
De prefinancieringslening is dus beperkt en dekt nooit de gehele aankoopprijs.
De tussenkomst stopt na 5 jaar (de VMSW kan de periode voor koop verlengen) of op het ogenblik van definitieve financiering binnen de 5 jaar.
Het komt er dus op neer dat er 2 financieringswijzen zijn voor verwerving:
- Renteloze prefinancieringslening (= bulletlening met tussenkomst in de interest)
- Eigen financiering door de woonmaatschappij
Deze leningen worden omgezet (en verrekend) in een FS3-lening op het ogenblik wanneer het HUURproject klaar is om in uitvoering te gaan. Voor de KOOPprojecten wordt de renteloze prefinanciering verrekend in de subsidies.
Waarvoor is er renteloze prefinancieringslening mogelijk?
De renteloze prefinanciering is mogelijk voor de volgende verrichtingen bij HUURprojecten:
- Verwervingen
Wie kan een renteloze prefinancieringslening krijgen?
- Woonmaatschappijen
- Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen
Woonmaatschappijen zijn verplicht om onroerende goederen die geschikt zijn voor sociale huisvesting maar die buiten hun werkingsgebied liggen over te dragen aan de bevoegde woonmaatschappij. Een overdracht kan via een fusie of splitsing gebeuren maar ook via een verkoop. In het geval dat een overdracht via een verkoop plaatsvindt, kunnen woonmaatschappij hiervoor renteloze financieringen krijgen.
Er zijn twee types renteloze financieringen mogelijk. Enerzijds zijn er renteloze annuïteitenleningen voor de overdracht van sociale huurwoningen. De looptijd is vrij te kiezen maar bedraagt minimaal 20 jaar en maximaal 33 jaar. Anderzijds zijn er de renteloze bulletleningen voor de overdracht van onbebouwde percelen. De looptijd hier is minimaal 1 en maximaal 10 jaar. Deze renteloze lening is een tijdelijke financiering die later omgezet kan worden in een FS3-annuïteitenlening.
Het bedrag waarvoor een renteloze lening toegekend kan worden is gelijk aan de verkoopprijs verminderd met de openstaande leningen (op de onroerende goederen die overgedragen worden) én de subsidies die bijdroegen tot de marktwaarde van de onroerende goederen.
Sociale woonactoren die aanmelden op deze website vinden meer informatie over de overdrachten in het kader van de vorming van de woonmaatschappijen, de renteloze leningen en hoe deze leningen aangevraagd kunnen worden op de pagina over de vorming van de woonmaatschappij en de impact in toepassingen van Wonen in Vlaanderen en VMSW.
U kunt kapitaalsubsidies SSI (Subsidie Sloop & Infrastructuur) krijgen voor de aanleg of de aanpassing van wooninfrastructuur maar ook subsidies uit het Vlaams Klimaatfonds voor energetische maatregelen. Ook kunt u via een open oproep een subsidie aanvragen voor innovatieve projecten.
- Energiepremies voor sociale woonactoren (VKF-subsidies)
Voor de energetische renovatie van sociale huurwoningen en basiskoten kunnen woonmaatschappijen een beroep doen op de Vlaams Klimaatfonds-subsidies of VKF-subsidies. Deze subsidies moeten de renovatiebeweging van het patrimonium richting 2050 ondersteunen en versnellen.
- Innovatieve projecten
Woonmaatschappijen krijgen via een open oproep subsidie voor hun projectvoorstellen die inzetten op innovatie in een nieuwbouw- of renovatieproject.
2. Marktconforme financiering
U wilt een sociaal woonproject realiseren? U kunt hiervoor een marktconforme financiering bij de VMSW aangaan.
Voorfinanciering van het woonproject
Wanneer de bouw van een sociaal woonproject nog niet is gestart, maar er wel al studiekosten of erelonen moeten betaald worden aan bv. de architect, kan hiervoor een marktconforme financiering aangegaan worden.
Wil u voor deze prefinancieringen altijd marktconforme leningen (en dus géén gebruik van eigen middelen van uw rekening-courant)? Bezorg ons dan zeker het aanvraagformulier prefinanciering erelonen(Word bestand opent in nieuw venster) ondertekend via projectfinanciering.wonen@vlaanderen.be(opent in uw e-mail applicatie).
Financiering van het sociaal woonproject
Ook het sociaal woonproject zelf kan geheel of gedeeltelijk marktconform worden gefinancierd voor bijvoorbeeld kosten die buiten de FS3-plafonds vallen, niet-subsidiabele werken of werken waarvoor u het programmatietraject niet doorliep.
Andere investeringen
Het is ook mogelijk om voor andere investeringen die niet meteen verband houden met sociale woonprojecten, een marktconforme financiering aan te gaan.
Mogelijkheden
Als woonmaatschappij kunt u kiezen tussen verschillende mogelijkheden (afhankelijk van het type investering):
- een annuïteitenlening op 5, 10, 15, 20, 25 of 30 jaar met een vaste of variabele rentevoet
- een bulletlening op maximaal 10 jaar met een vaste of variabele rentevoet
De toekenning van een marktconforme lening gebeurt onder voorbehoud van een mogelijke kredietwaardigheidsanalyse. Bij een dergelijke analyse gaat de VMSW na of de financiering past binnen uw financiële planning en of uw woonmaatschappij voldoende financiële draagkracht heeft. Bij een negatieve kredietwaardigheidsanalyse kan een lening geweigerd worden. Lees meer op de pagina ‘financieel beheer’.
Meer info
Meer info over de marktconforme leningen vindt u op de pagina ‘Leningen in de praktijk’.
Sociale woonactoren die aanmelden op deze website, vinden de evolutie van de tarieven op de centrale documentenpagina.
3. Financieren met eigen middelen
U bent verplicht om eigen middelen die u niet nodig heeft voor uw dagelijkse werking op een rekening-courant bij de VMSW te plaatsen. Deze middelen op uw rekening-courant kunt u uiteraard ook altijd aanwenden om zowel investeringen in sociale woonprojecten als andere investeringen te financieren.
In sommige gevallen bent u verplicht om eigen middelen te herinvesteren in de sociale huisvestingssector, dit is de zogenaamde herinvesteringsplicht.
Aanvraag op Jaarbudget
Een financiering op jaarbudget aanvragen gebeurt steeds via de aanvraag op jaarbudget in het Projectportaal.
Sociale woonactoren die aanmelden op deze website vinden in de handleiding van het Projectportaal hoe ze een aanvraag op jaarbudget kunnen indienen.
Vanaf nu is er slechts één FS3-lening per raamcontract.
Voorafgaand aan de eerste bestelling doet u een aanvraag op jaarbudget voor het volledige bedrag van het raamcontract . Hiervoor wordt dus één FS3-lening aangemaakt.
Voor volgende bestellingen doet u een aanvraag op jaarbudget per bestelling voor dat concrete bestelbedrag. Dit is van belang voor de opvolging van uw deelproject.
Opgelet! Deze nieuwe werkwijze geldt enkel voor raamcontracten die u zelf in de markt zet. Voor de raamcontracten die Wonen in Vlaanderen (of de VMSW) afsloot en waarvan u afneemt, blijft de huidige werkwijze van kracht.
A. Nieuwe raamcontracten
- Stap 1
U maakt een woonproject type ‘raamcontract’ aan.
- selecteer alle woningen waarin u misschien werken zal uitvoeren.
- vul in het veld ‘Aantal woningen raamcontract’ het maximum aantal woningen in waarin u werken zal uitvoeren via het raamcontract. - Stap 2
U doorloopt de renovatietoets.
- Stap 3
U doorloopt de programmatie op MJP en KTP op basis van het (verplichte) technische dossier en de simulatietabel.
De simulatietabel en programmatie-aanvragen dienen eveneens te gebeuren voor het maximum aantal woningen die binnen het raamcontract kunnen afgenomen worden. Het is niet van belang welke adressen er in deze fase worden gebruikt/geselecteerd uit de volledige lijst van woningen.
- Stap 4
Wat moet u aan Wonen in Vlaanderen bezorgen vóór een eerste bestelling?
Vóór u een eerste bestelling plaatst, bezorgt u Wonen in Vlaanderen:
- het gunningsdossier voor deze eerste bestelling
- de simulatietabel voor deze eerste bestelling
- een aanvraag op jaarbudget
- u selecteert in de aanvraag de woningen waaraan u via de eerste bestelling werken zal uitvoeren
- in het veld ‘gunningsbedrag’ vermeldt u niet het bedrag voor de eerste bestelling, maar wel het maximale bedrag van het raamcontract (inclusief eventuele verlengingen), zoals bepaald in het bestek en opgenomen op KTP.
Het gunningsdossier omvat volgende documenten:
- de prijslijst van de gekozen opdrachtnemer en de beslissing van uw raad van bestuur voor de gunning van het raamcontract
- de offerte van de opdrachtnemer voor de eerste concrete bestelling
De simulatietabel en aanvraag Jaarbudget moeten dus het aantal woningen bevatten dat bij de eerste bestelling zal worden gerenoveerd (met vermelding van de specifieke adressen). Het bestelbedrag bij de eerste bestelling is wel het totale bedrag van het raamcontract.
- Stap 5
VKF-premie aanvragen als de werken hiervoor in aanmerking komen
Wilt u voor de werken die u uitvoert via het raamcontract een VKF-premie aanvragen? Dan dient u de aanvraag tot belofte in vóór de bestelling van de werken aan de opdrachtnemer.
De bestaande werkwijze voor het aanvragen van een VKF-premie blijft dus gelden. - Stap 6
Toewijzing op het Jaarbudget en toekenning FS3-financiering voor het volledige bedrag: uitvoering van de werken kan starten
U ontvangt een toewijzing op het Jaarbudget en FS3-financiering voor het volledige bedrag (volgens het FS3-plafond in de simulatietabel zoals bij opname op KTP) en kan starten met de uitvoering van de werken binnen het volledige raamcontract.
- Stap 7
Aanvraag tot toewijzing op het jaarbudget indienen
U dient per bestelling of afname van het raamcontract een aanvraag tot toewijzing op jaarbudget in voor de concrete woningen/deelwerken.
U vermeldt in de aanvraag het concrete bestelbedrag voor die bestelling. U voegt hierbij een geactualiseerde simulatietabel toe, net als de offerte van de opdrachtnemer voor de concrete bestelling.
- Stap 8
Aftoetsing door Wonen in Vlaanderen
Nadat alle woningen zijn aangevraagd op het Jaarbudget en alle werken zijn uitgevoerd, zal Wonen in Vlaanderen de definitieve simulatietabel aftoetsen met de toegewezen FS3-financiering en gaan de leningen in consolidatiefase.
b. Lopende raamcontracten
Voor lopende raamcontracten hoeft u voorlopig geen extra actie te ondernemen. Wonen in Vlaanderen heeft het resterende bedrag (rekening houdend met het al toegewezen bedrag) van het raamcontract op KTP in 2023 automatisch toegewezen in een nieuwe FS3-financiering.
We vragen om bij elke bestelling of afname op het raamcontract nog steeds een aanvraag op jaarbudget in te dienen waarbij u de woningen/deelwerken op het jaarbudget plaatst (zie stap 7).
Meer informatie?
Lees dan zeker ook de nieuwsflash van 8/12/2023.
U kan ook terecht bij niels.vandriessche@vlaanderen.be(opent in uw e-mail applicatie) of projectfinanciering.wonen@vlaanderen.be(opent in uw e-mail applicatie).
Externe financiering
Het is mogelijk om financieringen aan te gaan buiten de VMSW. Deze externe financiering kan u aangaan indien het BSO is bereikt of indien de teller van de sociale woonbeleidsconvenant is opgebruikt in een bepaalde gemeente. Er zijn nog enkele voorwaarden:
- De lening kan enkel afgesloten worden bij een overheid (regionaal of lokaal) of bij een publiekrechtelijke instelling
- Het moet gaan om een lening met een voordelige rentevoet
- Er is een verplicht advies nodig van de VMSW