1. De aanvraag strekt er toe bevestiging te krijgen dat de voorgenomen aankoop in aanmerking komt voor de verlaagde heffing van het verkooprecht overeenkomstig de artikelen 2.9.4.1.1 en 2.9.4.2.11 VCF, in het bijzonder dat door de verkrijging van de blote eigendom door de vruchtgebruikers voldaan is aan de voorwaarde van de verkrijging van de geheelheid volle eigendom.

II.A. Identiteit van de aanvrager en de partijen

2. De voorafgaande beslissing wordt gevraagd door:

2.1. De heer X, geboren te […] op xx.xx.1960, RR […] en;

2.2. Mevrouw Y, geboren te […] op xx.xx.1956, RR […],

Samen wonend te […].

Zij worden hierna ook gezamenlijk "Aanvragers" genoemd.

3. Aanvragers zijn gehuwd op xx.xx.1980 volgens het stelsel van scheiding van goederen ingevolge akte wijziging huwelijksvermogensstelsel verleden op xx.xx.1986 en gehomologeerd bij vonnis op xx.xx.1986. Aanvragers hebben hun woonplaats sedert meer dan vijf jaar in het Vlaams Gewest gevestigd.

4. Aanvragers hebben één gezamenlijke kind: de heer Z, geboren te […] op xx.xx.1982, RR […].

5. Op xx.xx.2021 zijn Aanvragers samen met hun zoon Z overgegaan tot de gesplitste aankoop in volle eigendom van een woonhuis, met aanhorigheden, op en met grond en gelegen te […] (“Onroerend Goed”) voor de prijs ten belope van 1.445.000 EUR (zie stuk 1 bij de aanvraag: verkoopakte). Ingevolge deze gesplitste aankoop verkregen Aanvragers het vruchtgebruik van het Onroerend Goed voor een waarde van 317.900 EUR. De heer Z verkreeg de blote eigendom voor een waarde van 1.127.000 EUR.

Aanvragers konden bij voornoemde aankoop toepassing maken van het verlaagd tarief van 6% van artikel 2.9.4.2.11 VCF (zoals van toepassing in 2021) voor de aankoop van het vruchtgebruik aangezien aan de in het voornoemd artikel vermelde voorwaarden werd voldaan. Het betrof immers een zuivere aankoop door hen gedaan als natuurlijke personen, waarbij de geheelheid volle eigendom werd verkregen (de blote eigendom werd immers door hun zoon in dezelfde akte verkregen) van de enige eigen woning waarbij Aanvragers geen verhinderend bezit hadden. Voor de aankoop van de blote eigendom door de heer Z was het (toenmalige) tarief van 10% overeenkomstig artikel 2.9.4.1.1 VCF verschuldigd.

II. B. Beschrijving van de voorgenomen verrichting(en)

6. De Aanvragers wensen in dezelfde akte tot de aankoop over te gaan van de blote eigendom van het Onroerend Goed. Het Onroerend Goed zal bijgevolg voor de volle eigendom in onverdeeldheid toebehoren aan de Aanvragers, elk ten belope van de helft.

7. De Aanvragers wensen vandaag zekerheid te bekomen dat de aankoop van de blote eigendom van het Onroerend Goed in aanmerking komt voor het verlaagd tarief van 2%, in het bijzonder of voldaan is aan de voorwaarde van de verkrijging van de geheelheid volle eigendom waarvan sprake in artikel 2.9.4.2.11 VCF.

8. AANKOOP BLOTE EIGENDOM VAN EEN ONROEREND GOED DAT LEIDT TOT VERKRIJGING VOLLE EIGENDOM

8.1. VERLAAGD TARIEF VERKOOPRECHT OVEREENKOMSTIG ART. 2.9.4.1.1 EN 2.9.4.2.11 VCF

Artikel 2.9.4.2.11 VCF voorziet in afwijking van artikel 2.9.4.1.1 VCF in een verlaagd tarief bij de aankoop van een enige eigen woning. Het verlaagde verkooprecht bedraagt vanaf 1 januari 2025 2% (voorheen 3%) voor overeenkomsten houdende zuivere aankoop, waarbij door een of meer natuurlijke personen samen en gelijktijdig de geheelheid volle eigendom van een woning wordt verkregen om er hun hoofdverblijfplaats te vestigen.

Om van het verlaagd tarief te kunnen genieten moet aan enkele voorwaarden zijn voldaan: (i) de woning moet in het Vlaams Gewest gelegen zijn, (ii) de koper(s) moet(en) een natuurlijke persoon zijn, (iii) het voorwerp van de koop moet een woning zijn, (iv) het moet gaan om een ‘zuivere’ aankoop, (v) de koper(s) moet(en) de geheelheid in volle eigendom van de woning kopen, (vi) de koper(s) moet(en) binnen drie jaar – te rekenen vanaf de datum van de notariële koopakte – zijn/hun inschrijving nemen in het bevolkingsregister op het adres van de gekochte woning, (vii) de koper(s) mag/mogen niet al voor de geheelheid volle eigenaar zijn van een andere woning of bouwgrond tenzij dat verhinderend bezit binnen twee jaar wordt verkocht. Daarnaast zijn er ook vormvoorwaarden, de koper(s) moet(en) namelijk via een pro-fisco verklaring in de koopakte diverse verklaringen afleggen.

Het Onroerend Goed situeert zich te […] en is aldus gelegen in het Vlaams Gewest. Aan voorwaarde (i) is dus voldaan. De Vlaamse Belastingdienst heeft over de resterende voornoemde voorwaarden (m.u.v. voorwaarde (vi) en de vormvoorwaarden) een uitgebreid standpunt ingenomen waarin deze worden besproken en ook tal van voor de praktijk relevante situaties worden behandeld.

In het standpunt nr. 18044 dd. 14 mei 2024 (gepubliceerd op 5 juni 2024 – oorspronkelijke publicatie 18 september 2018) zet de Vlaamse Belastingdienst aldus de basisvoorwaarden uiteen waaraan bij de aankoop van een woning moet voldaan zijn opdat de verlaagde tarieven voor de eigen woning van toepassing zijn (i.e. dat voor het verkooprecht een verlaagd tarief van toepassing is).

In overeenstemming met artikel 2.9.4.2.11 VCF moet er volgens het standpunt aan vijf voorwaarden cumulatief zijn voldaan opdat de kopers van een woning aanspraak kunnen maken op de verlaagde tarieven.

8.1.1. Algemeen: voorwaarden Standpunt nr. 18044

Aan de volgende basisvoorwaarden moet zijn voldaan:

• De koper moet een natuurlijke persoon zijn;

• Het moet gaan om een zuivere aankoop;

• De geheelheid volle eigendom moet worden verkregen;

• Het moet gaan om de aankoop van een woning, al dan niet samen met aanhorigheden;

• Er mag geen verhinderend onroerend bezit zijn, met dien verstande dat het zgn. causaal verband kan worden ingeroepen.

In casu voldoet de voorgenomen aankoop aan alle voorwaarden, zoals uiteengezet door de Vlaamse Belastingdienst in haar standpunt nr. 18044. Dit wordt hieronder nader toegelicht.

8.1.2. Concrete toetsing

8.1.2.1. NATUURLIJKE PERSOON

Deze voorwaarde wordt beoordeeld voor elke koper afzonderlijk. In casu gebeurt de aankoop door twee natuurlijke personen, zijnde Aanvragers. Voor elk van de Aanvragers is aldus aan deze voorwaarde voldaan, waardoor elk van hen aanspraak kan maken op het verlaagd tarief indien ook aan alle andere voorwaarden is voldaan.

8.1.2.2. ZUIVERE AANKOOP

Er is vereist dat de verkrijging de aard heeft van een zuivere aankoop. In haar standpunt nr. 18044 stelt de Vlaamse Belastingdienst dat: “een verkrijging, die weliswaar onder de toepassing van het verkooprecht valt, maar die burgerrechtelijk gezien niet voldoet aan de definitie van een koop in de enge zin” niet in aanmerking komt voor de toepassing van de verlaagde tarieven.

De rechtshandeling moet burgerrechtelijk gezien dus voldoen aan de definitie van een koop in de enge zin, waarmee de Vlaamse Belastingdienst bedoelt dat elke verkrijging onder bezwarende titel die anders wordt vergoed dan tegen een prijs in geld uitgesloten is. Voorts stelt de Vlaamse Belastingdienst dat o.m. ingeval van een ruil en een verkrijging van onverdeelde delen zoals bedoeld in artikel 2.9.1.0.7 VCF de verlaagde tarieven geen toepassing vinden. Er moet aldus een tegenprestatie in geld zijn.

Aan deze voorwaarde is in casu voldaan, aangezien de aankoop van de blote eigendom zal geschieden tegen een vooraf overeengekomen prijs. Het betreft aldus een zuivere aankoop, waarbij de blote eigenaar zijn eigendom overdraagt aan Aanvragers (zijnde vruchtgebruikers) met als tegenprestatie een geldsom.

8.1.2.3. VERKRIJGING GEHEELHEID VOLLE EIGENDOM

Voor de toepassing van de verlaagde tarieven geldt eveneens de vereiste dat de koper(s) de geheelheid volle eigendom moeten verkrijgen. In haar standpunt nr. 18044 stelt de Vlaamse Belastingdienst dat de regelgeving hieromtrent duidelijk en niet voor interpretatie vatbaar is. Wanneer de verkrijging van de geheelheid volle eigendom door verschillende personen gebeurt, kan de verkrijger van wie de verkrijging de aard heeft van een zuivere aankoop en die ook aan de andere voorwaarden voldoet, aanspraak maken op een verlaagd tarief. Uit artikel 2.9.4.2.11, § 1., eerste lid VCF volgt bovendien dat de verkrijging samen en gelijktijdig dient te gebeuren. Zoals hoger vermeld zullen Aanvragers in dezelfde akte de blote eigendom aankopen en aldus de volle eigendom verkrijgen, waarbij de verkrijging de aard heeft van een zuivere aankoop.

In haar standpunt gaat de Vlaamse Belastingdienst dieper in op de vereiste dat de verkrijging moet leiden tot het bezit van de geheelheid volle eigendom door enkele situaties aan te halen die al dan niet in aanmerking komen voor het verlaagd tarief.

De in het standpunt vermelde situaties die niet in aanmerking komen voor het verlaagd tarief omvatten feitelijke elementen die niet van toepassing zijn op de voorgenomen aankoop. Het betreft situaties waarbij er geen sprake is van een zuivere aankoop (nl. de verkrijging van het resterende onverdeeld deel door een persoon die reeds een onverdeeld bezit of de realisatie van een beding van aanwas) of waarbij er geen sprake is van een gelijktijdige verkrijging (verkrijging van een onverdeeld deel door een persoon van wie de echtgenoot of partner het andere onverdeeld deel reeds bezit).

Voornoemde situaties zijn niet vergelijkbaar met de situatie die voorligt. Op heden bezitten Aanvragers reeds het vruchtgebruik van het Onroerend Goed waardoor ze door de aankoop van de blote eigendom, samen en gelijktijdig de volle eigendom zullen verkrijgen.

Eén van de situaties waarvan de Vlaamse Belastingdienst bevestigt dat het verlaagd tarief wel van toepassing is, is de aankoop van het vruchtgebruik door de blote eigenaar, als deze verkrijging aan het verkooprecht is onderworpen.

Naar analogie van voornoemde situatie, lijkt ons dat de situatie waarbij de vruchtgebruikers de blote eigendom aankopen en alzo de volle eigendom verkrijgen in aanmerking dient te komen voor het verlaagd tarief. Zoals eerder uiteengezet betreft het immers een zuivere aankoop waarbij door twee personen gelijktijdig de volle eigendom wordt verkregen en waarop het verkooprecht van toepassing is.

Wij zien omwille van voorgaande redenering dan ook geen enkele reden waarom deze situatie niet in aanmerking zou komen voor de toepassing van het verlaagd tarief. De voorgenomen aankoop leidt tot verkrijging van de geheelheid volle eigendom en voldoet daardoor aan de vereiste voorzien in artikel 2.9.4.2.11, § 1., eerste lid VCF zoals ook uiteengezet in het standpunt nr. 18044 van de Vlaamse Belastingdienst.

8.1.2.4. VERKRIJGING VAN EEN WONING, AL DAN NIET SAMEN MET AANHORIGHEDEN

Voor deze basisvoorwaarde wordt in het standpunt nr. 18044 verwezen naar het standpunt met nummer 20052 van de Vlaamse Belastingdienst. In dat standpunt wordt verwezen naar het decreet van 18 mei 2018 waarbij de decreetgever de definitie van “woning” in de VCF voor wat het verkooprecht betreft heeft aangepast als volgt: “het huis of het geheel of het gedeelte van een verdieping van een gebouw dat hetzij dadelijk, hetzij na normale herstellings- of onderhoudswerken hoofdzakelijk dient of zal dienen tot huisvesting van één gezien of een persoon, met in voorkomend geval de aanhorigheden die tegelijk met het huis, het geheel of het gedeelte van een verdieping worden verkregen.”.

Het Onroerend Goed dat het voorwerp uitmaakt van de voorgenomen aankoop betreft ontegensprekelijk een woning met aanhorigheden zoals bedoeld in de relevante wetsbepaling. Het gaat om de gezinswoning waarin Aanvragers reeds gedurende enkele jaren hun woonst hebben (zie stuk 2 bij de aanvraag: uittreksels rijksregister). Voor diezelfde woning werd reeds in 2021 toepassing gemaakt van het verlaagd tarief in hoofde van Aanvragers (zie stuk 1 bij de aanvraag) aangezien aan alle voorwaarden van artikel 2.9.4.2.11 VCF was voldaan. Aan deze voorwaarde is in casu aldus ook voldaan.

8.1.2.5. VERHINDEREND ONROEREND BEZIT EN CAUSAAL VERBAND

Opdat het verlaagd tarief van verkooprecht toepassing kan vinden, is tot slot vereist dat de verkrijger op datum van de authentieke aankoopakte niet voor de geheelheid volle eigenaar van een andere woning of bouwgrond is.

Uit de kadastrale uittreksels van beide Aanvragers blijkt duidelijk dat het Onroerend Goed dat het voorwerp uitmaakt van de voorgenomen aankoop de enige woning is van Aanvragers (zie stuk 3 bij de aanvraag: kadastrale uittreksels). Aanvragers hebben aldus geen verhinderend bezit.

Het betreft verder de woning waar ze ook effectief gedomicilieerd zijn (zie stuk 2 bij de aanvraag). Aldus is ook reeds voldaan aan de vereiste dat de verkrijgers hun inschrijving op het adres van de aangekochte woning dienen te hebben binnen drie jaar na de datum van de authentieke aankoopakte.

9. Conclusie:

Gelet op het voorgaande, zijn de Aanvragers ervan overtuigd dat op basis van enerzijds de letterlijke lezing van de wet en anderzijds het standpunt van de Vlaamse Belastingdienst, de verkrijging van de blote eigendom door hen als vruchtgebruikers in aanmerking komt voor toepassing van het verlaagd tarief overeenkomstig artikel 2.9.4.2.11 VCF.

Aanvragers verzoeken bijgevolg in een Voorafgaande Beslissing te bevestigen dat:

- de voorgenomen aankoop in aanmerking komt voor de verlaagde heffing van het verkooprecht overeenkomstig de artikelen 2.9.4.1.1 en 2.9.4.2.11 VCF, in het bijzonder dat door de verkrijging van de blote eigendom door hen als vruchtgebruikers voldaan is aan de voorwaarde van de verkrijging van de geheelheid volle eigendom.

- Met betrekking tot de publicatie van de voorafgaande beslissing overeenkomstig artikel 3.22.0.0.1. § 5. VCF, en in het bijzonder met betrekking tot het anonimiseren van de voorafgaande beslissing, verzoeken de partijen de Vlaamse Belastingdienst niet alleen de persoonsgegevens van de partijen te anonimiseren, maar hetzelfde te doen voor alle concrete gegevens die via publiek toegankelijke databanken, en in het bijzonder de Kruispuntbank van Ondernemingen (KBO) en het Belgisch Staatsblad, te consulteren zijn. Partijen denken daarbij onder meer, zonder echter exhaustief te zijn, aan alle gegevens met betrekking tot de notariële akten, de gegevens van de betrokken vermogensbestanddelen en de bedragen/waarden vermeld in onderhavige aanvraag.

Deze vraag tot het anonimiseren van alle feitelijke informatie waarvan sprake in onderhavige aanvraag gebeurt met het oog op de bescherming van hun persoonlijke levenssfeer, en rekening houdende met het feit dat via opzoeking van deze gegevens via één of meerdere databanken de identiteit van de partijen makkelijk kan worden achterhaald.

Gelet op artikel 3.22.0.0.1 VCF komt het besluitvormingsorgaan tot de volgende voorafgaande beslissing:

10. Onder voorafgaande beslissing wordt verstaan de juridische handeling waarbij de bevoegde entiteit van de Vlaamse administratie overeenkomstig de bepalingen die van kracht zijn, vaststelt hoe de bepaling van de VCF wordt toegepast op een bijzondere situatie of verrichting, die op fiscaal vlak nog geen uitwerking heeft gehad.

11. De Vlaamse Belastingdienst doet geen uitspraak over de rechtsgeldigheid van overeenkomsten op burgerlijk vlak.

12. Volgende artikelen en enkel deze artikelen uit de VCF worden onderzocht:

• Artikel 2.9.4.1.1. VCF, dat luidt als volgt:

“Het verkooprecht bedraagt 12 %.”;

• Artikel 2.9.4.2.11 VCF, dat luidt als volgt:

Ҥ 1. In afwijking van artikel 2.9.4.1.1 bedraagt het verkooprecht 2 % voor overeenkomsten houdende zuivere aankoop, waarbij door een of meer natuurlijke personen samen en gelijktijdig de geheelheid volle eigendom van een woning wordt verkregen om er hun hoofdverblijfplaats te vestigen.

In afwijking van het eerste lid bedraagt het tarief 6% voor overeenkomsten houdende zuivere aankoop waarvan de authentieke akte uiterlijk op 31 december 2023 is verleden, als de verkrijger opteert voor de vermindering, vermeld in artikel 2.9.5.0.1, of de ontheffing, vermeld in artikel 3.6.0.0.6, § 3.

§ 2. Om het verlaagde tarief, vermeld in paragraaf 1, te kunnen toepassen, moeten alle volgende voorwaarden vervuld zijn:

1° de verkrijger is op de datum van de authentieke aankoopakte niet voor de geheelheid volle eigenaar van een andere woning of bouwgrond. Als er verschillende verkrijgers zijn, zijn ze op de vermelde datum niet samen voor de geheelheid volle eigenaar van een andere woning of bouwgrond;

2° de verkrijger verbindt zich ertoe zijn inschrijving in het bevolkingsregister of het vreemdelingenregister te nemen op het adres van de aangekochte woning binnen drie jaar na de datum van de authentieke aankoopakte;

3° de verplichting, vermeld in artikel 3.12.3.0.1, § 1, is nageleefd.

De koper die de voorwaarde, vermeld in het eerste lid, 2°, niet is nagekomen, is aanvullende rechten verschuldigd.

§ 3. In afwijking van paragraaf 2, 1°, wordt geen rekening gehouden met de woning of de bouwgrond als:

1° de verkrijger zich ertoe verbindt om dit onroerend goed uiterlijk twee jaar na de datum van de authentieke akte volledig en ten bezwarende titel te vervreemden en aantoont dat er een causaal verband bestaat tussen die vervreemding en de verkrijging tegen het verlaagd tarief, vermeld in paragraaf

1, en als de verkrijger voldoet aan de verplichting, vermeld in artikel 3.12.3.0.1, § 3, vijfde lid;

2° het onroerend goed uiterlijk een jaar na de datum van de authentieke akte van verkrijging, al dan niet gedwongen, wordt onteigend en als de verkrijger voldoet aan de verplichting, vermeld in artikel 3.12.3.0.1, § 3, zesde lid.

De koper die de voorwaarden, vermeld in het eerste lid, 1° of 2°, niet is nagekomen, is aanvullende rechten verschuldigd.

§ 4. In geval van een overdracht, die aan een opschortende voorwaarde is onderworpen die nog niet is vervuld op datum van de authentieke akte, wordt voor de toepassing van dit artikel de datum van vervulling van de voorwaarde in de plaats gesteld van de datum van de authentieke akte.

§ 5. Het tarief, vermeld in paragraaf 1, kan niet worden toegepast als voor de overdracht van het gebouw of gedeelten van het gebouw de vrijstelling, vermeld in artikel 2.9.6.0.1, eerste lid, 4°, is genoten.

§ 6. Het tarief, vermeld in paragraaf 1, eerste lid, kan niet gecombineerd worden met de vermindering, vermeld in artikel 2.9.5.0.1, of de ontheffing, vermeld in artikel 3.6.0.0.6, § 3..”.

13. De echtgenoten X-Y verklaren dat zij wensen over te gaan tot de aankoop van de blote eigendom van hun hoofdverblijfplaats. Ze kochten het vruchtgebruik op xx.xx.2021 bij gesplitste aankoop. Hun zoon, de heer Z kocht de blote eigendom.

14. Om van het verlaagd tarief van 2% (artikel 2.9.4.2.11 VCF) te kunnen genieten dienen op het moment van het tekenen van de aankoopovereenkomst volgende voorwaarden voldaan te zijn:

• de koper moet een natuurlijk persoon zijn;
• het moet gaan om een zuivere aankoop;
• de geheelheid volle eigendom moet worden verkregen;
• het moet gaan om de verkrijging van een woning;
• er mag geen verhinderend onroerend bezit zijn;
• de koper moet zich ertoe verbinden zijn inschrijving te nemen op het adres van het aangekochte goed binnen de drie jaar na de datum van de authentieke akte;
• in de authentieke aankoopakte moeten de vereiste vermeldingen worden opgenomen;
• een combinatie tussen het tarief van 2% en de meeneembaarheid is uitgesloten.

15. Een verkrijging die leidt tot het bezit van de geheelheid volle eigendom kan in aanmerking komen voor de toepassing van een verlaagd tarief van 2% maar enkel als de verkrijging de aard heeft van een zuivere aankoop.

Aangezien het gaat om een zuivere aankoop en de aankoop van de blote eigendom door de vruchtgebruikers leidt tot het bezit van de geheelheid volle eigendom kan het verlaagd tarief van 2% door de aanvragers worden genoten als ook voldaan is aan de andere voorwaarden van artikel 2.9.4.2.11. VCF.

Deze beslissing heeft alleen betrekking op de registratiebelasting en doet geen uitspraak over andere belastingen.